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Applicazione dell’IMU ai cosiddetti “beni merce” (c.751)

Finalità di promozione delle attività edilizie

Fino all'anno 2021, l'aliquota di base per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, è pari allo 0,1 per cento. I comuni possono aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all'azzeramento.

A decorrere dal 1° gennaio 2022, i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, finchè permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, sono esenti dall'IMU.

La cassazione con ordinanza n. 3094 del 2 febbraio 2024 ha afffermato che "I fabbricati acquistati dall'impresa pur se destinati alla ristrutturazione non possono beneficiare dell’agevolazione prevista dalla normativa Imu. La ristrutturazione di un fabbricato comporta il mutamento del criterio di determinazione della base imponibile, da quello basato sulla rendita catastale tipico dei fabbricati, al valore venale dell’area edificabile, solo dopo che i lavori sono effettivamente iniziati."

La Corte di cassazione ha ribadito il principio di tassatività delle fattispecie esonerative previste dalle norme, in quanto sono un’eccezione alla regola generale di applicazione del tributo. Così come vige il principio in relazione al quale è pacificamente escluso che la tassazione possa investire oggetti o soggetti non espressamente indicati dal dato normativo, allo stesso modo le norme agevolative non possono essere oggetto di interpretazione estensiva. La Corte ha osservato che la norma non comprende la casistica del fabbricato immesso nel mercato immobiliare (per l’acquisto operato dall’impresa), seppur per una successiva attività di costruzione, non sussistendo al momento del detto acquisto né l’esistenza di un fabbricato «costruito» dal soggetto passivo Imu, e destinato alla vendita (ovvero alla sua ristrutturazione edilizia), né la permanente destinazione alla vendita del bene (Cassazione, 28 marzo 2022, n. 9897). Sebbene si ricorda che il Ministero dell’economia e delle finanze, con la risoluzione n. 11/DF del 11/12/2013, ha ritenuto che sia equiparabile alla costruzione, al fine dell’agevolazione, la ristrutturazione del fabbricato, in quanto interventi edilizio “pesante”.

La dichiarazione, pertanto, ha valenza costitutiva dell’agevolazione, in ragione del fatto che il legislatore ha precisato che l’onere è “a pena di decadenza”. Conseguentemnte i soggetti passivi sono tenuti ad in-dicare il possesso dei requisiti, nonché gli identificativi catastali relativi agli immobili a cui attribuire il beneficio. La dichiarazione, pertanto, ha valenza costitutiva dell’agevolazione, in ragione del fatto che il legislatore ha pre-cisato che l’onere è “a pena di decadenza.(ordinanza della Cassazione n. 5190/2022 e n. 5191/2022).

Criepilogando i presupposti sono i seguenti:

- si deve trattare di impresa costruttrice o, comunque, che abbia svolto interventi di recupero (pertanto sono escluse le imprese immobiliari che svolgono la sola attività di compravendita n.q. di intermediari;

- si deve trattare di fabbricati con qualsiasi destinazione che l’impresa ha costruito o ristrutturato per destinarli alla vendita e non devono essere locati;

 

FAQ, Telefisco 2020: “Domanda. In vigenza della vecchia IMU, l’articolo 2, comma 5-bis, d.l. 102/2013, stabiliva che per talune agevolazioni, quale l’esenzione dei fabbricati merce delle im-prese costruttrici, la spettanza dell’esenzione era subordinata, a pena di decadenza, all’indicazione in dichiarazione. La disciplina della nuova IMU, prevista dalla Legge di bilancio 2020, stabilisce che per talune agevolazioni, compresa l’esenzione dei fabbricati merce e degli alloggi sociali, «il soggetto passivo attesta nel modello di dichiarazione il possesso dei requisiti prescritti dalle norme». Al riguardo, si chiede di sapere: a) se per fruire della nuova aliquota ridotta di base dello 0,1 per cento, prevista per i fabbricati merce, sia richiesto un adempimento del contribuente, a pena della perdita del diritto a tale aliquota; b) se ai fini dell’applicazione dell’esenzione futura dei fabbricati merce (a decorrere dal 2022) e attuale degli alloggi sociali l’attestazione in dichiarazione rappresenti una condizione costitu-tiva dell’agevolazione oppure un mero obbligo informativo, la cui inosservanza è sanzionabile al più con 50 euro. Risposta. La legge di bilancio 2020 contempla, al comma 769 dell’art. 1, l’obbligo dichiarativo in capo ai soggetti passivi IMU, limitandolo, in linea con il previgente regime IMU di cui fa peraltro salve le dichiarazioni già presentate, ai soli casi residuali in cui il comune non è in grado di conoscere altrimenti le informazioni per verificare il corretto assolvimento dell’imposta da parte del contribuente. Al contempo, però, il legislatore non ripropone nel nuovo impianto normativo dell’IMU quelle norme che subordinavano, a pena di decadenza, il riconoscimento delle agevolazioni, al previo assolvimento dell’obbligo dichiarativo, come nel caso citato dei beni-merce e degli alloggi sociali; per cui si ritiene che tale impostazione sia venuta meno e che, anche per siffatte ipotesi, la mancata presentazione della dichiarazione comporti solo l’applicabilità delle relative sanzioni previste in via generale per la violazione dell’obbligo dichiarativo IMU ma non anche la decadenza dai benefici in questione