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c. 746 Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

 

 

Corte di Cassazione ordinanza n. 37929/2022,

“Per la determinazione del valore venale in comune commercio dell’area pertinenziale i parametri vincolanti sono anche quanto all’IMU quelli previsti dall’art. 5, comma quinto, del d.lgs. n. 504 del 1992 che, per le aree fabbricabili, hanno riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche, non risultando idonea di per sé la mera determinazione del valore operata decurtando dal valore della compravendi-ta osservato il valore degli immobili che insistevano sull’area, così come risulta dalla pronuncia gravata in quanto non costituente valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima (Vgs Cass., sez. V, sent. n. 7297 dell’11 maggio 2012; in argomento anche Cass., n. 12273 del 17 maggio 2017; n. 14118 del 7 giugno 2017)”.

 

Corte di Cassazione ordinanza ordinanza n. 27873/2023

Il valore venale di un'area edificabile ai fini ICI/IMU va individuato in base a tutti i parametri tassativamente indicati dalla legge. La sola delibera o il regolamento del Comune non rappresenta un elemento sufficiente per individuare il valore per l'applicazione del tributo locale. Pertanto, in tema di imposta comunale sugli immobili, ai fini della determinazione del valore imponibile è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dal Decreto Legislativo n. 504 del 1992, art. 5, comma 5, che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Poiché tali criteri normativamente determinati devono considerarsi tassativi, il giudice di merito, investito della questione del valore attribuito ad un'area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, tenuto conto dell'anno di imposizione, ai predetti parametri, con una valutazione incensurabile in sede di legittimità, qualora congruamente motivata.

 

Corte di Cassazione ordinanza Sentenza n. 15613 del 4 giugno 2024

il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche"; trattasi di parametri vincolanti previsti dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504 del 1992, parametri che, pertanto, devono considerarsi tassativi (cfr. Cass. , ex plurimis, Cass. , 30 maggio 2017, n. 13567; Cass. , 15 giugno 2010, n. 14385)"; 5.4. la Corte ha, altresì, statuito che a detta disposizione, - che rinvia "ad una pluralità di elementi compositi, fondati su dati desumibili da atti amministrativi (ad esempio l'indice di edificabilità e la destinazione d'uso consentita) o da fonti esterne (prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche)" - può senz'altro ricondursi il metodo analitico - ricostruttivo denominato del valore di trasformazione, metodo, questo, incentrato sulla "determinazione del valore dell'area fabbricabile sulla base della differenza tra il ricavato (valore dell'edificato), "come si configurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabile per l'area presa in considerazione", ed i costi necessari all'edificazione stessa (costi di trasformazione)" (così Cass. , 20 ottobre 2017, n. 24872; v. altresì, in motivazione, Cass. , 9 marzo 2018, n. 5763; Cass. , 2 marzo 2018, n. 4953)"; 5.5. "la rilevanza, ai fini della determinazione del valore venale in comune commercio delle aree edificabili, dei parametri offerti dagli indici di edificabilità e dalla destinazione d'uso delle aree, dagli oneri di adattamento del terreno e dalla stessa maggiore o minore attualità della potenzialità edificatoria dell'area (Cass. Sez. U. , 28 settembre 2006, n. 25506), dà conto, per vero, del rilievo secondo il quale il criterio analitico - ricostruttivo in questione trova fondamento nello stesso dettato normativo, nel cui contesto la potenzialità edificatoria dell'area viene assunta nella sua concreta, ed obiettiva, dimensione, e non in quella che, in buona sostanza, viene rimessa alle scelte economiche (e di convenienza) del contribuente (secondo una valutazione cui allude la gravata sentenza nel rilevare che "nella realtà del mercato, i prezzi tengono anche conto del fatto che non tutti gli acquirenti sfruttano per intero le potenzialità edificatorie dei beni acquistati"); laddove - come sempre avviene nelle operazioni concettuali legate a complesse metodologie di valutazione - si tratta di verificare la correttezza della concreta applicazione del metodo di stima prescelto, avuto riguardo alla riscontrabilità dei dati fattuali postivi a fondamento ed al rigore del procedimento inferenziale sotteso all'utilizzazione del metodo di stima".